Comprobación de Valores y Valor de Referencia: Guía Esencial para la Compraventa de Inmuebles

Hay que reconocer que la adquisición de un inmueble, por norma general, es una de las operaciones económicas más importantes para cualquier persona o empresa. Pero más allá de la importancia del precio de compra, esta transacción conlleva una serie de obligaciones fiscales, principalmente la liquidación y pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) -si se compra- o del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) -si se recibe por donación o herencia-. Por ello, la base o cuantía sobre la que se calculan estos impuestos es un punto clave que, históricamente, ha generado una notable litigiosidad: el valor del inmueble.

En este artículo desgranamos en qué consiste el procedimiento de comprobación de valores, cómo ha evolucionado con la introducción del "valor de referencia" y qué implicaciones prácticas tiene para cualquier comprador.

 

¿Qué es el Procedimiento de Comprobación de Valores?

El procedimiento de comprobación de valores es la facultad que tiene la Administración Tributaria para comprobar que el valor que un contribuyente ha declarado en una transmisión (compraventa, herencia, o donación) se corresponde con su “valor real” o “de mercado”, evitando que se declaren valores inferiores a los reales para así reducir la carga fiscal.

Para ello, según el Artículo 57 de la Ley General Tributaria, la Administración puede utilizar diversos medios para comprobar ese “valor real de mercado”, entre los que destacan:

a) El dictamen de peritos de la Administración.

b) La estimación por referencia a valores de registros oficiales, como el Catastro.

c) Los precios medios de mercado.

d) El valor de tasación hipotecaria.

Así pues, tradicionalmente, si la Administración consideraba que el “valor declarado” era inferior al “valor real de mercado”, iniciaba este procedimiento, notificaba una nueva valoración (con el valor que ellos entendían que era el “valor de mercado”) y emitía una liquidación complementaria.

 

El Cambio de Sistema: La Entrada en Juego del Valor de Referencia

Con la entrada en vigor de la Ley 11/2021, de 9 de julio, el panorama cambió radicalmente, ya que se introdujo el “valor de referencia” como base imponible (o “valor real de mercado”) principal para las transmisiones de inmuebles.

Este valor viene determinado anualmente por la Dirección General del Catastro, y se calcula a partir del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se firman ante notario. Sin embargo, y pese a que, como decimos, es el propio Catastro quien lo determina anualmente, es importante no confundir este “valor de referencia” con el “valor catastral”, que es el que se utiliza para calcular el IBI.

La nueva regulación, recogida en el Artículo 10 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, establece que la base imponible será el “valor de referencia” del inmueble a la fecha de la transmisión. No obstante, si el precio de compraventa o el valor declarado son superiores al “valor de referencia”, se tomará el mayor de los valores a la hora de liquidar el correspondiente impuesto.

 

¿Cómo Afecta el Valor de Referencia a la Comprobación de Valores?

La principal consecuencia es que, al existir un valor de referencia concreto para el inmueble, en la mayoría de los casos la Administración ya no necesita iniciar un procedimiento de comprobación de valores ya que, si se escritura por un valor igual o superior al de referencia la Administración no podrá iniciar una comprobación para elevar la base imponible; y si se escritura por un valor inferior al de referencia la autoliquidación del impuesto deberá realizarse obligatoriamente tomando como base el “valor de referencia”. Por tanto, en caso de que el contribuyente, pese a conocer (o deber conocer) el “valor de referencia”, liquida por el precio de compra (inferior a éste), la Administración le girará automáticamente una liquidación complementaria por la diferencia, con los correspondientes intereses, sin necesidad de un dictamen pericial ni de justificar por qué el valor de compra declarado no es el “valor real de mercado”. Como se puede observar, la carga de la prueba se ha invertido, y sería ahora el contribuyente quien deberá probar que el precio acordado, consignado, y declarado, es el “valor real de mercado” del inmueble y no el “valor de referencia” (por ser éste ilógicamente superior).

 

Como ha venido sucediendo y confirmado repetidamente la jurisprudencia, los métodos de valoración anteriores -como la aplicación de coeficientes sobre el valor catastral-, han sido declarados en muchos casos como no idóneos por su generalidad y falta de singularización. De este modo, el valor de referencia busca, en teoría, crear un sistema más objetivo, aunque no está exento de controversia.

 

¿Qué Hacer si el Valor de Referencia es Superior al Precio de Compra?

Esta es la situación la más conflictiva. Si el precio real “de mercado” por el que se adquiere una vivienda es inferior al “valor de referencia” asignado por el Catastro, el contribuyente se enfrenta a un dilema: ¿liquido el impuesto por el “valor real”, cruzo los dedos, y espero a que la Administración me gire la liquidación complementaria en base al “valor de referencia”?... La recomendación general (salvo excepciones muy concretas) es tributar siempre por el “valor de referencia” para evitar la liquidación complementaria -que vendrá con intereses- y, posteriormente, iniciar un procedimiento para impugnarlo.

Los mecanismos de defensa que nos da la Ley son, dependiendo de lo que hagamos, dos:

a) Una vez pagado el impuesto conforme al “valor de referencia”, presentar una solicitud de rectificación, argumentando y probando que dicho valor no se corresponde, al ser superior al valor “real” de mercado.

b) Si hemos declarado y pagado el impuesto por el “valor real” y la Administración nos ha emitido una liquidación complementaria, la vía de defensa pasa por interponer un recurso de reposición o una reclamación económico-administrativa, de nuevo argumentando y probando que dicho “valor de referencia” no se corresponde, al ser superior al “valor real” de mercado.

 

En ambos casos, la Administración Tributaria deberá solicitar un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro, quien deberá ratificar o corregir el “valor de referencia” a la vista de las pruebas aportadas por el contribuyente.

Cabe destacar, por último, que el contribuyente en todo caso conserva siempre el derecho a promover una tasación pericial contradictoria para desvirtuar el valor comprobado, como se indica en el Artículo 57 de la Ley General Tributaria.

 

Por tanto, la introducción del valor de referencia ha supuesto un cambio fundamental en la tributación de las transmisiones inmobiliarias y, si bien aporta seguridad jurídica cuando el precio de compra es superior, se invierte la carga de la prueba y se obliga al contribuyente a ser proactivo cuando considera que el valor oficial es excesivo. Por ello es imprescindible, antes de cualquier compraventa, consultar el valor de referencia del inmueble en la Sede Electrónica del Catastro para conocer de antemano la base imponible mínima del impuesto y planificar adecuadamente la operación desde el punto de vista fiscal, así como para anticipar la posible necesidad de impugnar dicho valor si no se ajusta a la realidad del mercado.

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