Contrato de compraventa en León, qué revisar antes de firmar

Quien compra una vivienda o un local en León firma casi siempre dos veces, primero un documento privado con la entrega de una señal y, semanas después, la escritura ante notario. Lo decisivo queda fijado en la primera firma, de tal modo que revisar el contrato de compraventa antes de suscribirlo resulta bastante más sencillo que discutirlo cuando el dinero ya ha cambiado de manos.

Arras, el primer pacto y el más discutido

El artículo 1454 del Código Civil permite deshacer la compraventa cuando han mediado arras, perdiéndolas el comprador o devolviéndolas duplicadas el vendedor. El contrato debe decir con claridad si la señal se entrega con ese efecto o solo como parte del precio. Sin esa facultad de desistir rige la regla general del artículo 1124, que permite al perjudicado escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución, con el resarcimiento de daños en ambos casos. Lo explicamos con detalle en nuestro artículo sobre el contrato de arras.

El documento privado debe fijar también el precio y la forma de pago, el plazo para escriturar y qué ocurre si el banco deniega la hipoteca, pues sin esa cláusula el comprador que no obtiene financiación carece de una salida pactada y queda expuesto a perder la señal.

Cargas, deudas con la comunidad e IBI

Antes de firmar hay que pedir una nota simple del Registro de la Propiedad, que muestra el titular y las hipotecas, embargos o servidumbres inscritas sobre la finca, y el contrato debe obligar al vendedor a entregarla libre de cargas o decir cómo se cancelarán las existentes con cargo al precio. Si después aparece una carga no aparente que la escritura no mencionaba y que, de haberla conocido, habría disuadido al comprador, el artículo 1483 del Código Civil permite al comprador pedir la rescisión o una indemnización durante el año siguiente al otorgamiento.

Tal y como dispone el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, el comprador responde con el propio piso o local de lo que el anterior propietario adeude a la comunidad por la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores. Por ello el vendedor debe aportar un certificado de deudas firmado por el secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente, sin el cual no puede autorizarse la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente. No conviene exonerarle.

Con el IBI ocurre algo parecido. El impuesto se devenga el primer día del año natural y lo debe quien es titular en esa fecha (artículos 63 y 75 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales), aunque venda en marzo, y el artículo 64 deja el inmueble afecto al pago de la cuota cuando cambia el titular. Es habitual pactar el reparto del recibo del año en proporción al tiempo, pero ese pacto no produce efectos frente al Ayuntamiento, conforme al artículo 17.5 de la Ley General Tributaria.

Vicios ocultos y estado de la entrega

El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan el inmueble impropio para su uso o que disminuyan ese uso de tal modo que, de conocerlos, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado menos, y no de los que estén a la vista (artículo 1484 del Código Civil). El comprador puede optar entre desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó, o pedir una rebaja proporcional del precio, y si el vendedor conocía el defecto y lo calló, tiene derecho además a una indemnización de daños y perjuicios cuando opta por la rescisión (artículo 1486).

El plazo es el dato que más sorprende. Estas acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega (artículo 1490), y una humedad descubierta en el primer invierno puede llegar fuera de plazo. Abundan los contratos que venden “en el estado en que se encuentra” para excluir esta responsabilidad; no obstante, el artículo 1485 solo admite ese pacto cuando el vendedor ignoraba los vicios, sin que sirva para cubrir un defecto que conocía.

En cuanto a la entrega, el artículo 1462 equipara el otorgamiento de la escritura a la entrega del inmueble, salvo que de ella resulte lo contrario. Por tanto, el contrato debe fijar la fecha de entrega de llaves, que el inmueble se entregue libre de ocupantes y, si es un local, qué instalaciones van incluidas en el precio.

Gastos e impuestos, quién paga qué

El artículo 1455 del Código Civil atribuye al vendedor los gastos de otorgamiento de la escritura y al comprador los de la primera copia y los posteriores a la venta, salvo pacto en contrario. Lo prudente es dejar escrito en el contrato privado el reparto de notaría, registro y gestoría.

La tributación depende de quién vende y de qué se vende. La compra de una vivienda usada a un particular tributa por transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo aprobado por la Comunidad de Castilla y León. La primera entrega de una vivienda nueva por el promotor está sujeta al IVA, y la escritura tributa además por Actos Jurídicos Documentados (artículo 31.2 del texto refundido del impuesto). Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992) y quedan sujetas a transmisiones patrimoniales, tal y como prevé el artículo 7.5 de ese texto refundido. En la compra de un local a una empresa la tributación admite variantes que hay que analizar antes de fijar el precio.

De igual modo, la plusvalía municipal corresponde al vendedor, sujeto pasivo según el artículo 106.1.b) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, y un pacto que traslade su pago al comprador no cambia quién es el obligado frente al Ayuntamiento.

Cuándo conviene que un abogado revise el contrato de compraventa

La revisión previa resulta especialmente útil en estos supuestos.

• Compras con una señal elevada o con un plazo largo hasta la escritura.
• Viviendas heredadas con varios propietarios.
• Locales con inquilino o con una actividad que el comprador necesita mantener.

En Gómez Barriada Abogados revisamos y redactamos contratos de compraventa de viviendas y locales en León, desde el documento privado con arras hasta la revisión del borrador de escritura. Puede conocer a los letrados del despacho en nuestra página de equipo y contactar con nosotros en Av. Independencia, 4, 3ª planta, 24003 León, en el teléfono 987 22 75 22 o en info@gomezbarriada.com.